 В Совете Федерации состоялось заседание «круглого стола» на тему «Актуальные вопросы формирования и развития рынка доступного наёмного жилья».
Мероприятие провел председатель Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Олег Мельниченко.
Сенатор напомнил, что в 2019 г. Президент РФ дал поручение обеспечить разработку дополнительных механизмов обеспечения жильем граждан, имеющих невысокий уровень доходов, на условиях его сохранения в публичной собственности.
«Сегодня, несмотря на принимаемые меры по росту объемов жилищного строительства и снижению финансовой нагрузки населения при приобретении жилых помещений с помощью кредитных ресурсов, более 4 миллионов семей претендуют на получение государственного или муниципального жилья в рамках отдельных программ», — сказал Олег Мельниченко.
При этом средний срок ожидания жилья для 2 млн 400 семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма, составляет 20 лет. К таким гражданам, прежде всего, относятся те, которые не могут самостоятельно приобрести или построить жилье. «В соответствии с действующим законодательством их обеспечение жильем является обязанностью государства. В 46 федеральных нормативных правовых актах закреплено право на государственное жилищное обеспечение для 142 различных категорий граждан, что требует финансирования в объеме не менее 9 трлн. Рублей», — отметил законодатель.
Назрела острая необходимость строительства и формирования государственного и муниципального жилищного фонда
Таким образом, считает Олег Мельниченко, назрела острая необходимость строительства и формирования государственного и муниципального жилищного фонда. «При этом целесообразно рассмотреть возможность предоставления жилых помещений такого фонда различным категориям граждан на условиях некоммерческого найма. Это позволит обеспечить жильем многодетные семьи, инвалидов, людей, пострадавших от стихийных бедствий, и иные социально незащищенные группы населения». Наряду с этим, добавил сенатор, такой фонд сохранится в публичной собственности, что даст органам публичной власти возможность его использовать для исполнения своих полномочий.
По словам Олега Мельниченко, сенаторы неоднократно отмечали необходимость внедрения механизмов стимулирования участников строительного рынка к строительству наёмных домов социального использования, в частности предлагали формировать паевые инвестиционные фонды в целях привлечения коллективных инвестиций в строительство таких домов, высказывались о закреплении государственных гарантий при кредитовании застройщиков (инвесторов), предлагали ввести специальный налоговый режим при строительстве и эксплуатации таких домов.
Сенатор обратил внимание, что еще в 2014 г. звучала идея об установлении возможности предоставления гражданам отдельных жилых помещений (квартир) в многоквартирных домах по договорам некоммерческого найма. Это дало бы возможность запустить на практике новации наёмного социального жилья. Выдвигалось предложение о возможности переселения граждан из аварийного жилищного фонда в наёмные дома социального использования.
В конце 2020 года Совет Федерации принял постановление, где рекомендовал акционерному обществу «ДОМ.РФ» расширить практику проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков за долю от общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, строительство которых планируется в рамках реализации договоров о комплексном освоении территории. Полученные жилые помещения могли бы в дальнейшем использоваться в качестве арендного жилья, для реализации социальных программ, для переселения из ветхого и аварийного жилищного фонда.
«Тема формирования доступного наёмного жилищного фонда не только не потеряла своей актуальности, но и в связи с разработкой национального проекта «Жилье и городская среда» приобрела новое звучание», — считает Олег Мельниченко. Некоторые идеи по строительству и развитию наёмных домов воплотились в жизнь. В частности, акционерное общество «ДОМ.РФ» через механизмы паевых инвестиционных фондов реализует «пилотные» проекты по созданию коммерческого жилья и апартаментов в крупнейших городах России.
Кроме этого, указал законодатель, в 2019 г. Федеральным законом была предусмотрена возможность за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, выделенных на расселение аварийного жилья, строить наёмные дома для некоммерческого использования. «Однако мониторинг региональной и муниципальной практики строительства и эксплуатации наёмного жилищного фонда показал, что только в пяти из сорока субъектов РФ, предоставивших данные, есть наёмные дома социального (некоммерческого) использования», — подчеркнул Олег Мельниченко.
По словам парламентария, многие регионы отмечают интерес населения к такому виду жилья. «В большинстве субъектов РФ разработана необходимая региональная нормативная правовая база. Однако, несмотря на это, массовое строительство наёмных жилых домов социального (некоммерческого) использования так и не получило широкого распространения», — сказал сенатор.
При этом он отметил, что выстроенная законодателем модель наёмного жилищного фонда ограничена жесткими рамками. На практике это явилось «барьером» для ее продвижения и не позволило привлечь большое количество инвесторов-застройщиков и заинтересовать граждан в получении такого жилья.
По словам Олега Мельниченко, основными «законодательными барьерами», требующими изменений, являются следующие положения: в наёмных домах не разрешено предоставлять жилые помещения (комнаты, части квартир) во владение и пользование гражданам по иным договорам найма, что не позволяет органу публичной власти использовать свободные жилые помещения для целей размещения граждан по другим основаниям.
Кроме этого жесткие требования к количеству жилых помещений социального использования в наёмных домах и их площади препятствуют привлечению инвесторов и застройщиков к строительству такого жилья. Также критерии определения граждан, которым могут предоставляться жилые помещения в наёмных домах по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, значительно сужают круг потенциальных нанимателей такого жилья.
Сенатор предложил пересмотреть норму о сроке указанного договора, который сейчас не может превышать 10 лет.
Олег Мельниченко считает, что можно установить нормы о пролонгации договора найма с учетом выявления острой необходимости в жилом помещении для гражданина. «В целом внесение определенных изменений в законодательство в совокупности с мерами экономического стимулирования регионов и муниципалитетов, а также частных лиц — инвесторов и застройщиков, позволят создать реальную платформу для запуска строительства наёмного социального жилья», — сказал сенатор.
При этом парламентарий указал, что акционерное общество «ДОМ.РФ» за эти годы накопило опыт строительства коммерческого арендного жилищного фонда. Многие регионы успешно строят и эксплуатируют такие дома.
По словам главы Комитета СФ, пора переходить и к формированию условий для массового строительства наёмного некоммерческого жилищного фонда, который будет являться публичной собственностью. «Наша задача – выработать общие подходы, необходимые для решения проблемы формирования жилищного фонда социального (некоммерческого) использования», — подчеркнул он.
Заместитель генерального директора акционерного общества «ДОМ.РФ» Денис Филиппов отметил, что создание цивилизованного рынка доступного арендного жилья – одно из ключевых направлений работы акционерного общества с 2016 года. «Мы готовы заниматься коммерческой, корпоративной, социальной арендой в режиме полного цикла, включая строительство домов, управление ими, с использованием коллективных инвестиций, привлеченных через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости», — заявил он.
В мероприятии приняли участие первый заместитель председателя Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий, член Комитета СФ по бюджету и финансовым рынкам Дина Оюн, директор Департамента жилищной политики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Ольга Корниенко, первый заместитель генерального директора Фонда содействия реформированию ЖКХ Олег Рурин, представители Общественной палаты РФ, Счетной палаты РФ и представители субъектов Российской Федерации.
|
Общество 
